Construire sur son terrain non constructible : est-ce possible ?

Avant les années 80, de nombreuses constructions et édifices sortaient de terre sans aucune autorisation et sans respect du paysage naturel, de la faune et de la flore et au mépris des riverains qui vivaient légalement dans les environs. La plupart de ces bâtisses étaient implantés sur des sols instables avec un risque élevé d’incident voire de dommages corporels. Ce phénomène appelé mitage ou construction non réglementée a disparu grâce à l’apparition des règles d’urbanisme appelés à réglementer les constructions.

 

Le Plan local d’urbanisme et ses composantes

 

Grâce au Plan local d’Urbanisme, les instances peuvent appliquer les règles basiques d’urbanisme. Le Plan Local d’Urbanisme ou PLU fait office d’autorité pour déterminer les possibilités de construction et les limites. Les terrains constructibles sont essentiellement constitués par les zones dite « U ». Il s’agit de zones urbanisées dotées d’équipements publics déjà présents ou en phase de construction. La mairie est tenue de vérifier la conformité de l’installation. Sur un terrain non constructible, on ne peut pas s’installer à l’année. De plus, on ne peut s’établir ni ériger une construction même démontable sur un terrain non constructible. La totalité du territoire français est régi par des législations strictes qui impliquent tous les occupants éventuels, propriétaires ou non.

 

La définition d’un terrain non constructible

 

Selon la réglementation en vigueur, un terrain non constructible est une parcelle de terre qui obéit à plusieurs critères d’évaluation. Le terrain est inapte à supporter les charges et le poids d’une construction en raison de la nature du sol. Le terrain n’est pas habilité à la viabilisation par raccordement à la voirie et aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’électricité et de téléphone. Le terrain ne bénéficie pas d’une autorisation juridique pour recueillir la construction suivant le POS ou Plan d’Occupation des Sols, le PLU ou la carte communale. Le terrain peut être sujet à des problèmes de salubrité, de sécurité. Il peut s’agir d’un terrain classé en zone naturelle ou site protégé ou qui fait l’objet d’une future implantation pour un projet d’intérêt général.

 

Les différents types de terrains non constructibles selon les lois en vigueur

 

Cela concerne essentiellement les terrains de loisirs, les zones agricoles, les zones protégées. Zone non constructible, le terrain de loisir ne relèvent pas d’une catégorie spécifique du code de l’urbanisme mais plutôt de l’usage. Ce sont des terrains agricoles, des terrains naturels régis par une loi spéciale. Selon les articles L 123.1.5 et R 123.7 du Code de l’Urbanisme, la constructibilité de la zone agricole est restreinte. La protection de ces zones s porte sur le potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Les constructions exclusivement autorisés ont trait à l’exploitation agricole comme les hangars, les granges destinées à l’élevage, les silos, entre autres. Seul un agriculteur peut y établir une habitation. Suivant les dispositions des articles L 123. 1.5 et R 123.8 du Code de l’Urbanisme, une zone naturelle et forestière sous l’appellation « zone N » est une zone protégée qui interdit tout type de construction même écologique et autonome, afin de préserver la faune et la flore locale.

 

Le cas particuliers des pastilles

 

Les pastilles sont constituées par des zones non constructibles déterminées dans le PLU. Réservées aux habitations mobiles, légères et démontables de type Tipi, Yourte, Tiny House, Roulotte, elles sont soumises à des conditions strictes. Ces catégories d’habitation mobile constituent une résidence démontable facilement à tout moment. Les usagers doivent y résider à l’année, ou 8 mois par an au minimum. L’installation de ce type d’habitation requiert une déclaration préalable. Pour une surface de plancher égale ou supérieure à 40m², un permis d’aménager est obligatoire. Si le terrain ne dispose d’aucun équipement et n’est pas desservi par les réseaux publics en matière d’eau, d’électricité ou d’assainissement, le résident peut amener ses propres équipements. Ainsi, la loi ALUR autorise des exceptions de construction d’habitats légers. C’est le PLU qui se charge de la délimitation des pastilles.

 

Les usagers possibles sur un terrain non constructible

 

Sur un terrain non constructible, on peut mettre en place un abri de jardin ou un petit chalet sans fondation avec une superficie inférieure à 2m². Cette option n’est pas possible si le terrain est sis sur une zone boisée protégée ou un périmètre sauvegardé. La construction d’un chalet ou d’une grange de moins de 20m² sans chape, ni fondation sur un terrain non constructible requiert l’autorisation de travaux de la mairie. De même, l’installation d’un mobil home ou d’une caravane à demeure sur un terrain inconstructible nécessite l’autorisation communale. Pour la construction de tout type de bâtiment de moins de 20m² avec chape et fondation, il faut faire une demande de permis de construire au service d’urbanisme de la mairie de résidence. En revanche, l’installation d’une tente est autorisée sur un terrain non constructible. L’acquisition ou l’exploitation à titre privé d’un terrain non constructible est possible pour l’exercice exclusive d’une activité de jardinage.

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