Construire sur un terrain non constructible (cabanes, maisons sans fondations, etc)
Un terrain non constructible désigne un terrain ou une parcelle de terre qui ne peut pas répondre aux critères qui suivent :
– être apte à supporter le poids ainsi que les charges d’une construction,
– pouvoir être viabilisé par le raccordement à la voirie ainsi qu’aux réseaux d’eau potable, de gaz, d’électricité et de téléphone,
– bénéficier d’une autorisation juridique à héberger la construction conçue et imaginée en fonction du Plan d’Occupation des Sols (POS), du Plan Local d’Urbanisme (PLU) voire la carte communale.
Dans la pratique, si son terrain ou celui qu’on souhaite acheter ne remplit pas l’intégralité de ces critères,il est déclaré en tant que terrain non constructible. Les causes peuvent être nombreuses, comme les problèmes de salubrité, de sécurité, la catégorisation du lieu en tant que zone naturelle ou site protégé, la perspective de la mise en place d’un projet d’intérêt général.
Les utilisations possibles sur un terrain non constructible
Sur un terrain non constructible, on peut implanter un abri de jardin ou un petit chalet sans fondations, d’une superficie ne dépassant pas 2 m². Cependant, cela ne peut pas avoir lieu si le terrain se trouve en zone boisée protégée ou dans un endroit sauvegardé. Ce sont les services de la mairie qui pourront renseigner sur le sujet.
Si in veut concrétiser des travaux de construction d’un chalet ou d’un garage de moins de 20 m² sans chape, ni fondations, on doit avoir au préalable une autorisation de travaux en mairie. Si c’est un petit bâtiment similaire avec fondations et chape, on doit déposer une demande de permis de construire auprès du service Urbanisme de sa mairie. Cependant, il n’est point interdit d’installer une tente sur le terrain inconstructible.Si on veut installer un mobile home ou une caravane à demeure sur le terrain inconstructible, il faut une autorisation de la commune.
Au regard de la loi, selon l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, il estautorisé de construireà l’identique un bâtiment détruit ou démoli, depuis moins de 10 ans, sauf s’il existe des dispositions contraires stipulées par le PLU, le POS oula carte communale. Une construction existante sous-entend tout bâtiment qui respecte les conditions de l’existence légale et de l’existence physique.
Il faut savoir qu’il est tout à fait possible d’acheter ou d’exploiter un terrain non constructible à titre privé. On peut y faire des travaux de jardinage ou de création de potage. On peut également négocier son terrain inconstructibleavec un promoteur. Dans ce cas, il est fortement conseillé de prendre toutes les dispositions et garanties nécessaires sur ce type d’opération, en s’adressant à un avocat.
La législation en matière d’habitat temporaire
Tant que le terrain inconstructible n’intéresse pas la municipalité ouun promoteur privé, il fait l’objet d’un poids mort. Une idée parmi tant d’autres serait d’y installer un mobil-home. De plus, de nos jours,une maison mobile possède des traits similaires à un chalet tout confort, voire même à une mini-villa. Cependant, il existe des limites exigées par la loi. Si la maison envisagée est munie de roues repliables et les garde une fois installée, elle est considérée par les tribunaux comme une caravane. Elle n’aura pas besoin d’un permis de construire. Si on veut installer une maison mobile implantée au sol via des plots de fondation ou de longrines en béton, elle est considérée comme une « habitation légère », pour être soumise à obligation de déclaration de travaux jusqu’à 35 m² de Surface hors œuvre nette (Shon), et au-delà de permis de construire (art. R. 444-3 du CU).
La restauration de l’existant
Sur le terrain inconstructible, on peut disposer au préalable d’une ancienne habitation qui y a existé pendant une période où l’interdiction de bâtir n’était pas encore en vigueur. On peut y envisager des travaux de restauration. Une démarche possible serait de demander un Certificat d’urbanisme (CU) en mairie pour avoir une photographie complète des obligations pesant actuellement sur le terrain inconstructible. On peut alors y effectuer un agrandissement si la construction existante initiale était régulière. Cependant, cela obligera de ne pas passer au-delà d’un pourcentage de la surface totale existante.Dans quelques cas, on peut de rebâtir sur l’existant, à condition que le document d’urbanisme en vigueur ne s’y oppose pas formellement (art. L.111-3 du CU). Ladite restauration est conditionnée par le fait qu’il doit subsister « l’essentiel des murs porteurs ».
La possibilité de viabiliser un terrain non constructible
On peut réaliser ou faire réaliser des travaux de viabilité sur un terrain non constructible, mais il faut se renseigner au préalableauprès de la mairie de la commune. En effet, aucun texte n’interdit d’agir en ce sens. Cependant, le maire est à même de refuser le raccordement pour des motifsinhérents à une meilleure gestion et à la préservation de la qualité d’adduction d’eau. Le maire peut également refuser le branchement définitif d’une implantation en méconnaissance des différentes règles d’urbanisme. Dans ce cas, seul un branchement provisoire peut être envisageable.
